Hochwertige Neubau-Maisonette 2026 in Nürnberg-Eibach. 73,23 m², Energieklasse A+, Massivbauweise, Viessmann-Wärmepumpe. Sofort vermietbar. Direkt vom Eigentümer.
Eine Kapitalanlage rechnet sich nicht durch Versprechen, sondern durch Zahlen. Hier sind sie.
Gemäß § 7 Abs. 5a EStG – deutlich mehr als die lineare AfA. 22.478 € im 1. Jahr absetzbar (bei 90 % Gebäudeanteil).
Rechnerisch ca. +204 €/Monat bei 10 % EK und 42 % Grenzsteuersatz. Plus 562 €/Monat Vermögensaufbau durch die Tilgung.
Sie sparen ca. 23.776 € Maklerprovision (4,76 %) – Kauf direkt vom Eigentümer.
Nur 21,15 kWh/(m²a). Viessmann Vitocal 250-A Wärmepumpe. Niedrige Nebenkosten = zufriedene Mieter, geringe Fluktuation.
Neubau 2026, bezugsbereit. Kein Baurisiko, kein Leerstand, keine Bereitstellungszinsen, kein Warten.
Individuell geplant, massiv gebaut. 5 Jahre Neubau-Gewährleistung. Wertbeständig, pflegeleicht, zukunftssicher.
Diese 73,23 m² große Maisonette-Wohnung verteilt sich auf zwei Ebenen mit drei Zimmern und separatem Abstellraum. Hohe Decken, ein lichtdurchfluteter Grundriss, offener Wohn- und Essbereich mit direktem Zugang zum großzügigen Sonnenbalkon.
Massivbauweise, dreifach verglaste Fenster, Fußbodenheizung per App, Viessmann-Wärmepumpe, LED-Smart-Home-Komponenten. Ein Neubau, der nicht nach Standard aussieht – und auch nicht so funktioniert.
Als Neubau 2026 qualifiziert sich diese Wohnung bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a i.V.m. Abs. 5b EStG. Das heißt: Sie können in jedem Jahr 5 % des Gebäudewerts steuerlich absetzen – deutlich mehr als bei der linearen AfA.
Konkret: 22.478 € Abschreibung im ersten Jahr (bei 90 % Gebäudeanteil). Bei 42 % Grenzsteuersatz sind das rund 9.441 € reale Steuerersparnis – nur aus der AfA. Wird die Annuität gegen Miete gerechnet, steigt der Vorteil weiter.
Der offene Wohn- und Essbereich ist das Herzstück der Wohnung: Platz für moderne Küche, Esstisch, Sofalandschaft. Direkter Zugang zum Balkon mit Blick ins Grüne, hohe Decken, ein durchdachter Schnitt – ein Grundriss, der sich gut vermarkten lässt und anspruchsvolle Mieter begeistert.
Das große Schlafzimmer bietet Ruhe. Das dritte Zimmer ist flexibel nutzbar – als Kinderzimmer, Homeoffice oder Gästezimmer. Plus separater Abstellraum für alles, was sonst im Flur stünde.
Begehbare Dusche im hocheleganten Design, Hochglanz-Waschbecken, LED-Spiegel mit Anti-Beschlag-Funktion, Fußbodenheizung. Die Fliesen sind keine Baumarkt-Ware – die Optik kommt ohne teure Mieter-Modernisierung aus.
Dazu ein separates WC im Obergeschoss mit eigenem Hand-Waschbecken. Zwei Sanitärräume auf 73 m² – ein Plus, das bei der Vermietbarkeit den Unterschied macht.
Offener Wohn- und Essbereich
Sonnenbalkon
Schlafzimmer
Küchenbereich
Tageslichtbad
LED-beleuchtete Treppe
Lichtdurchfluteter Raum
Flexibel nutzbares Zimmer
Balkon mit Grünblick
Ausblick
Hausansicht
Moderne HaustechnikAlle Zahlen aus der Modellrechnung für das erste Jahr. Annahmen: 10 % Eigenkapital, 3,7 % Zins, 1,5 % Tilgung, 42 % Grenzsteuersatz, 90 % Gebäudeanteil, prognostizierte Kaltmiete 18,5 €/m².
| Kaufpreis | 499.500 € |
| Eigenkapital (10 %) | 49.950 € |
| Darlehen (90 %) | 449.550 € |
| Zinssatz p.a. / Tilgung p.a. | 3,7 % / 1,5 % |
| Annuität | −1.948 €/Monat |
| Prognostizierte Kaltmiete | +1.350 €/Monat |
| Steuerersparnis (AfA + Zinsen − Miete, 42 %) | +802 €/Monat |
| Cashflow rechnerisch | +204 €/Monat |
| Zusätzlicher Vermögensaufbau durch Tilgung | +562 €/Monat |
Unverbindliche Modellrechnung. Die Höhe der tatsächlichen Steuerersparnis hängt von Ihrer individuellen Steuersituation ab. Über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung (§ 39a EStG) lässt sich der Vorteil bereits monatlich über die Gehaltsabrechnung realisieren (i.d.R. ab dem auf die Anschaffung folgenden Kalenderjahr). Steuerliche Beratung empfohlen.
In 10 Jahren ca. 180.388 € abgeschrieben (≈ 40 % des Gebäudewerts).
Was aus Ihrer Kapitalanlage in 10, 20, 30 Jahren wird – in ruhigen Zahlen erzählt.
Bis zu 9.623 € jährliche Steuerersparnis durch die 5 %-degressive AfA. Nach 10 Jahren sind ca. 180.388 € (ca. 40 % des Gebäudewerts) abgeschrieben. Der Cashflow ist positiv – Ihre Einkommensteuer sinkt, Ihre Rücklagen wachsen.
Durch die Tilgung fließen monatlich rund 562 € in Ihren Vermögensaufbau – über 6.700 € pro Jahr. Die Wohnung gehört zu immer größerem Anteil Ihnen selbst. Inflationsnahe Mietsteigerungen wandern 1:1 in Ihren Cashflow.
Das Darlehen ist getilgt. Die monatliche Miete (abzüglich Hausgeld) landet netto auf Ihrem Konto – als private Zusatzrente, die sich mit der Inflation mitbewegt. Gleichzeitig haben Sie einen Vermögenswert, der vererbt oder selbst genutzt werden kann.
Wertentwicklung und Mietentwicklung sind Prognosen. Keine Garantie. Steuerliche Beratung empfohlen.
Keine Kompromisse. Jedes Detail mit Blick auf Qualität, Vermietbarkeit und niedrige Nebenkosten ausgewählt.
Eibach ist einer der beliebten Wohnstadtteile Nürnbergs: familienfreundliche Atmosphäre, ausgezeichnete Infrastruktur, gute Verkehrsanbindung. Eine Lage, die sich zuverlässig vermieten lässt.
Sie wissen, dass Rendite nicht aus Prospekten kommt, sondern aus soliden Zahlen. Hier bekommen Sie beides: ein energetisch modernes Neubauobjekt ohne Sanierungsrisiko – und die volle degressive AfA, die diese Bauperiode so attraktiv macht. Mit 5 % Abschreibung, niedrigem Hausgeld und einer Lage, die Mieter findet, bevor Sie suchen müssen.
Heute vermieten, morgen selbst nutzen – oder die Kinder einziehen lassen. Die Maisonette-Aufteilung mit drei Zimmern, zwei Bädern und Balkon ist nicht nur ein Renditegrundriss, sondern ein Zuhause. Wertbeständig gebaut, pflegeleicht, in einer Lage, die nicht an Wert verliert. Kapitalanlage mit echter Ausstiegs- und Nutzungsoption.
„Ich baue Wohnungen, die ich selbst anmieten oder kaufen würde. Wer das für eine Kapitalanlage tut, muss sich keine Sorgen um die Nachfrage machen."
Die Höchstädter Straße 7 ist ein Architektenhaus, individuell geplant, in Massivbauweise errichtet – nichts von der Stange. Die Wohnung ETW 03 ist die 1.-OG-Maisonette mit dem offensten Grundriss im Haus. Bei der Ausstattung habe ich auf hochwertige Materialien besonderen Wert gelegt: Viessmann-Wärmepumpe, dreifach verglaste Fenster, Echtholzparkett, Smart-Home per App.
Diese Wohnung ist bestens zur Kapitalanlage geeignet, da sie nicht nur extrem ansprechend gestaltet ist, sondern auch die Wünsche der Mieter nach einem schönen Wohnort erfüllt. Wer jetzt zuschlägt, sichert sich Neubau-AfA-Vorteile und provisionsfreien Direktkauf vom Eigentümer.
Fragen zum Steuerthema, zur Mietprognose oder zur Bauqualität? Rufen Sie unser Büro jederzeit an oder schreiben Sie uns. Zukünftig sind wir auch per WhatsApp erreichbar.
Ja. Die Wohnung ist komplett fertiggestellt und wird erstmalig vermarktet. Sie kann direkt vermietet oder bezogen werden – kein Baurisiko, keine Verzögerungen, keine Bereitstellungszinsen.
Als Neubau 2026 qualifiziert sich das Objekt bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen (u.a. rechtswirksamer Kaufvertrag im Begünstigungszeitraum, Anschaffung bis Ende des Jahres der Fertigstellung) für die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a i.V.m. Abs. 5b EStG. 5 % vom Gebäudewert im 1. Jahr, danach weitere 5 % vom Restwert. Nach 10 Jahren sind etwa 40 % des Gebäudewerts (ca. 180.388 €) abgeschrieben. Kaufpreisaufteilung (Grund/Boden vs. Gebäude) im Einzelfall zu ermitteln.
Sie kaufen direkt vom Eigentümer. Kein Makler dazwischen, keine Maklerprovision. Das spart Ihnen bei einem Kaufpreis von 499.500 € ca. 23.776 € (4,76 %) – Eigenkapital, das Sie direkt in Tilgung oder eine zweite Wohnung stecken können.
Prognostiziert ca. 18,5 €/m² Kaltmiete, entspricht ca. 1.350 €/Monat für diese Wohnung. Eibach ist eine nachgefragte Lage mit stabiler Mieterstruktur. Aktuelle Vergleichsmieten stellen wir Ihnen auf Wunsch zusammen.
Aktuell kalkuliert mit ca. 225 €/Monat. Durch den Neubau-Standard und die Energieeffizienzklasse A+ bleiben Instandhaltungsrücklagen und Betriebskosten auf niedrigem Niveau.
Als Neubau erhalten Sie die volle gesetzliche Neubau-Gewährleistung von 5 Jahren auf das Bauwerk und die Ausstattung. Zusätzlich sind alle Gewerke (Elektriker, Fliesenleger, Sanitär) zeitnah verfügbar – falls nach Übergabe noch etwas angepasst werden muss.
Ja. Kleinere Änderungen – etwa Anpassungen an Beleuchtung, Sanitärdetails, TV-Wandhalterungen oder zusätzliche Elektrik – sind nach Absprache im Kaufpreis inbegriffen. Größere Änderungen sind selbstverständlich ebenfalls machbar und werden von uns komplett organisiert. Details besprechen wir gerne persönlich bei der Besichtigung.
1. Exposé und Kapitalanlage-PDF anfordern und prüfen. 2. Besichtigung vereinbaren. 3. Finanzierung klären (gerne empfehlen wir bewährte Bankpartner). 4. Notartermin vereinbaren. 5. Kaufvertrag und Übergabe. Auf Wunsch übernehmen wir auch die Mietersuche für Sie.
Wir vereinbaren individuelle Termine – auch abends und am Wochenende. Melden Sie sich einfach unter 0176 44432068 oder über das Formular.
Rufen Sie uns direkt an oder schreiben Sie eine kurze Nachricht – wir vereinbaren zeitnah einen individuellen Besichtigungstermin und senden Ihnen vorab das Kapitalanlage-PDF.
Objekt-Nr. OM-445300 · Höchstädter Straße 7, ETW 03 · 90451 Nürnberg-Eibach
Wir senden Ihnen das Exposé sowie die ausführliche Kapitalanlage-Berechnung direkt per E-Mail und melden uns persönlich für Ihre Fragen.
Kurze Nachricht genügt – wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich bei Ihnen.
Wir informieren Sie per E-Mail über neue Objekte, die zu Ihren Wünschen passen – bevor sie öffentlich vermarktet werden.
Angaben gemäß § 5 TMG
Ingenieurbüro Back GmbH
Anna-Goes-Straße 21
91058 Erlangen
Vertreten durch: Geschäftsführer Manuel Back
Kontakt: 0176 44432068 · info@ingenieur-back.de
Handelsregister: Amtsgericht Fürth, HRB 20187
Umsatzsteuer-ID: DE322287241
Berufsbezeichnung: Ingenieur (verliehen in der Bundesrepublik Deutschland)
Zuständige Kammer: Bayerische Ingenieurekammer-Bau
Inhaltlich verantwortlich gemäß § 18 Abs. 2 MStV:
Manuel Back, Anschrift wie oben
Haftungshinweise, Urheberrecht und Streitbeilegung: siehe vollständige Fassung unter www.ingenieur-back.de/impressum
Kurzfassung
Wir verarbeiten Ihre personenbezogenen Daten (Name, E-Mail, Telefon, Nachricht) ausschließlich zum Zweck der Beantwortung Ihrer Anfrage zum Objekt Höchstädter Straße 7, ETW 03. Rechtsgrundlage ist Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO. Eine Weitergabe an Dritte erfolgt nicht. Sie haben jederzeit das Recht auf Auskunft, Berichtigung und Löschung.
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